坐在飞机头等舱的商健,正思索着房地产公司和建筑公司的事情。
星辰建筑公司目前已经通过三级建筑资质,目前在申请二级资质中。
如果是一般途径还真不好申请,商健不得不让人变通一下。
三级资质,只能承包建造高度50米以下的工业、民用建筑工程的施工。这个资质限制,星辰建筑公司都没法建造那些16层以上的商业住宅。
而二级资质,就可以承担高度100米以下的工业、民用建筑工程的施工。
房地产项目开工时,资质必须拿到手。
这个,就是星辰建筑公司的头等任务。
在哪个城市搞房地产?
这个问题,商健想了大半年了。
商健和星辰建筑公司管理层多次商讨之后,决定选择粤城的非主城区增城区作为公司的第一块开发初作,等开发一两个楼盘成熟后,直接向深市迈进。
第一个楼盘选择粤城增城区,大概有三个因素。
第一个因素,未来几年,如若说房价涨得最快,即是长江三角地区和珠江三角区的城市,还有帝都。
其中,商健对深市、粤城的房价增长趋势最深刻。
毕竟前世在粤城工作了数年,闲暇时看看房价,打击一下,然后鼓励自己前进,哪怕知道不能在这片地区买得起房子。
如今粤城4月份房价均价大概在1.9万元/平,天河区、海珠区、越秀区的单价都在二万出头了。
增城区房价均价在8900元/平,在月底时,将增涨到1.05万/平,对比其它各区,增幅比较大。
更便宜的花都区,目前均价在7800元/平,月底能涨到8300元/平。
而此时的深市,房子均价在21584元/平。最便宜的龙岗区,也要14500元/平,最贵的福田,接近三万一平。
第二个因素,资金和经验原因。
原计划就只有几亿元起步,如果在粤城主城区或深市,购买几十亩地的资金都不够,没有几十亩地,真不好开发一个楼盘。
新房售价均价一万五千元,楼面价大概在6000元/平左右。
如果是18层的小高层,假如容积率是2.5(高层会达到3.0-4.0)。
算下来,一亩地的购买价大概=2.5×6000×667=1000万元。
五十亩地,地价就要五亿元,大概能开发大概8.3万平方的住宅建筑,如果是一百平一套房子,大概能开发七百多套房子,按营销方法的话,也只是两三期的房子而已。
楼盘太小,房子不好卖。
而且,一般住宅地块,大多是几十亩以上,光买地就要花几亿元了。
买地之后,还要砸钱开发。
开发这五十亩地住宅,投资得两三亿元。
如果能拿地来向银行抵押贷款,一般能贷款到四成到五成,如果能坚持到预售,预售成绩还好,可能就不需要投入资金开发楼盘。
开发一块五十亩的地,只需要准备买地钱就行。
可对于一家新成立的房开公司来说,想向银行大额贷款或借贷?
很难。
商健他没有那方面的资源,哪怕能抵押贷款两三亿元,如果手续拖延两三个月,时间成本会很高。
他等不了这么长时间,不想打没有准备的仗。
就算是有背景的房开大企,在这年头,银行管控那么严,想无抵押贷款几亿元,估计行不通。
再加上运营经验和投资风险因素,商健决定总地价较低的大楼盘,稳一些。
知道未来房价趋势,但并不代表操作楼盘一定就能赚钱。
第三个因素,就是资金流动周期。
这个过程流动的越快,企业现金的使用效率越高,运营效率也越高。
如果这个过程非常缓慢,则占用的资金越多,资金的使用效率就慢。
简单地说明,两个楼盘,同样是成本十亿元的土地,售出价是二十亿元,利润是五亿元。
从买地到卖出收回钱的周期,一个楼盘是六个月,另外一个楼盘是一年。
毫无疑问,前者效率更快。
哪怕不考虑利息、时间风险问题,钱赚的是一样。
但一年时间,后者只能赚五亿元,前者可不上可以赚十亿。
为啥?
半年利润5亿,加上原本钱10亿元,就可以操纵15亿元的土地,赚的可以就是7.5亿元,一年就是12.5亿元。
当然,这只是简单的算术题目,实际要考虑的因素非常复杂。
但无不说明,资金周转效率的重要性。
说到这点,还跟城市的政策有关。
开发商什么时候可以取得商品房预售许可证,是由开发商项目所在地的地方政府规定的,每个地方或区域的标准都是不一样的,买地之后,具体是在四证都齐全的情况下,有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了,有的地方则要多层封顶,高层到楼高的1/3以上才行。
还有就是期房买卖是国家允许的,因为房地产开发周期性长,资金密集度高,所以国家特许期房作为一种特殊的商品,允许买卖。
粤省商品房预售管理条例,在2012年时,还是按照粤省1998年10月1日起施行的管理条例,第二章第六条就明确了预售证的条件之一:三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程。
虽然不是打地桩就可以预售,但也很宽松了,可比封顶才能预售好多了。
这条比较宽松的政策,沿用了十几年。
接下来的14年、16年、19年,有修订,但申请预售的条件还是一样,只是逐渐对部分预售资金监管,严格了一些。
总的来说,商健选择粤城增城区作为房开公司的第一个楼盘开发城市,是非常合理的,也符合集团目前的情况。
但如果有钱,他可以先在深市砸钱买地。
越早买,成本越低。
等开发第一个楼盘成熟了,就直接进入深市。
前世,他想在粤城偏远的楼盘买一套小户型都难。
如今,自己造楼盘。
老子就是卖楼盘的,还能缺房子?
想到这,公司的事也梳理通了。
等他睁开眼睛时,看到旁边的小姑娘盯着他看,也许是戴墨镜的原因,竟然没有发现他已经睁开眼,一直盯着看了十秒、二十秒、三十秒。
什么情况?
商健有些懵了。